Покупка квартиры без посредников: основные риски.

Покупка квартиры – ответственный шаг для Покупателя, к которому необходимо подходить со всей степенью ответственности, т. к. эйфория прекрасного и долгожданного получения жилья может очень быстро закончиться, если выяснится, что квартира находится в степени риска, и ее можно будет лишиться.

И не только потому, что объект недвижимости продается мошенниками, но и потому, что есть предпосылки для прекращения права собственности Продавца недвижимости и, соответственно, прекращение права собственности у вас – как покупателя. При этом стоит отметить, что институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риэлтеры, в нашем государстве действует не в интересах Покупателя, а в интересах предыдущих собственников.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» рассказал, что вы должны знать, если решили купить квартиру.

Первое: Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры. Если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к сделке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и гарантированнее продать «не чистое» жилье, недобросовестные продавцы снижают его стоимость. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Чтобы явно не напугать покупателей низкой ценой, мошенники, если они продают квартиры непосредственно через физических лиц, ссылаются на необходимость срочной продажи по каким-либо надуманным обстоятельствам, например, родственникам продавца немедленно нужны денежные средства на лечение, или деньги нужны в связи с отъездом в другой город или другое государство, иное.

Не все покупатели квартир при приобретении жилья обращаются к специалистам, очень многие из них верят в свои силы. В эти мгновения их рассудок как будто мутнеет, жадность приобретения выгодного варианта берет свое, алчность удачной сделки еще подхлестывается самими мошенниками, которые внушают покупателям, что на квартиру уже стоит очередь желающих, и буквально через несколько минут сразу несколько заинтересованных лиц будут вносить аванс.

В моей практике не раз встречались прецеденты, когда покупатели, забывая про все на свете, приобретали квартиру, но в последующем выяснялось, что она либо числится под арестом (снять на время арест с квартиры для ее продажи для мошенников не проблема), либо оформлена по поддельным документам, о которых в течение очень не долгого времени узнают правоохранительные органы. Это могут быть поддельные решения судов, поддельные завещания, поддельные свидетельства о смерти, поддельные договоры социального найма и передачи квартиры, а так же поддельные инвестиционные договоры, другие документы. Отсудить в дальнейшем квартиру или денежные средства – шансы, равные практически нулю.

Второе: Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности - это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а также историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы.

Очень часто при отсутствии самого собственника на сделке в последующем выясняется, что данного собственника нет в живых (это, как правило, продажа квартир по поддельным доверенностям), либо собственник является невменяемым, недееспособным, либо ограниченно дееспособным (для выяснения дееспособности продавца всегда рекомендуется получать справки из Психоневрологических и наркологических диспансеров). Если из документов следует, что продавец преклонного возраста, то присутствие его на сделке, а также проведение непосредственно перед сделкой медико-психо-неврологической экспертизы являются просто обязательными. Мало кто из читателей настоящей статьи может представить себе, каким огромным количеством дел «завалены» суды, когда сделки купли-продажи оспариваются или признаются недействительными только по основаниям невменяемости или ограниченной вменяемости продавца, либо в связи с отсутствием его в живых на момент регистрации сделки, или в связи с установлением факта поддельных доверенностей, подписей на договорах, иных поддельных документов, которые непосредственно сам собственник никогда не подписывал.

Третье: На что еще следует обратить внимание - это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать.

Объясню почему. Мошенники, как и обычные граждане, полагают, что если после незаконной сделки по квартире они проведут еще две - три сделки, то такие действия квартиру, как говорится «очистят» и новый покупатель будет добросовестным. Те же из мошенников, которые понимают, что по данной сделке вопросов не возникнет, все равно «не брезгуют» нескольким переоформлением жилого помещения, т.к. данное значительное количество продаж квартир помогает мошенникам убедить покупателей, что они в любом случае будут добросовестными приобретателями.

Поясню, что покупатель никогда не будет добросовестным, если приобретенная им квартира, когда-либо была «отобрана» у действительного собственника помимо его воли (обман, подделка документов, ограниченная дееспособность, угрозы, много иных оснований). Проще говоря, если мошенники продают квартиру, то покупатель, как бы он добросовестно не отнесся к сделке, никогда не может быть добросовестным.

Четвертое: Собственник и прописанные с ним лица - это тот круг людей, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник - постарайтесь определить на вид, болен он или нет (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности).

Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверке, т.к. по их желанию в судебном порядке квартира может быть отобрана у вас – нового собственника, в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной.

Пятое: Неплохо запросить и изучить документы БРТИ самостоятельно, не доверяя этот процесс Продавцу. Обратите внимание, нет ли перепланировки в квартире.

Шестое: Реальная стоимость квартиры, что отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества. Если по какой-то причине ваша сделка будет признана не действительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок. Расписка - это долговой документ, при наличии ошибок в котором возврат денежных средств может быть невозможен.

Седьмое: По расширенной истории квартиры в части прописки и выписки можно установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли, а также лиц, находящихся в местах лишения свободы. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома - это 100%, что продажа такой квартиры будет ничтожной (недействительной) сделкой. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям. Аналогичные отношения возникают и с квартирами, откуда были сняты с регистрационного учета лица, находящиеся в местах лишения свободы. Закон закрепляет права на жилые помещения за такими лицами, и в случае покупки такой квартиры новыми собственниками, они могут быть уверены, что скоро в их квартире на постоянной основе будет проживать сосед.

Восьмое: Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить даты заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака, то оба супруга имеют на нее права, независимо от того, на кого она оформлена. В указанном случае необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой квартиры.

Девятое: По правоустанавливающим документам стоит обратить внимание, не досталась ли выбранная вами квартира продавцу по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком именно основании - то ли это завещание, то ли наследование по закону. Получить указанную информацию необходимо для того, чтобы иметь предположение - от какого еще наследника можно ожидать обращения в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока для вступления в наследство.

В завершении указанного материала могу с уверенностью сказать, что на вторичном рынке жилья проверяется любая квартира, что практически на 100% страхует покупателя от риска возможных судебных тяжб, арестов и изъятие столь долгожданного приобретения - квартиры.

danan.ru

Есть вопросы?

Офис компанииЗвоните прямо сейчас!+375 (17) 323-15-46