На рынке жилья Минска ожидается небольшой рост цен

Как заявил «Ежедневнику» руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович, ожидаемый рост в 2018 году - это продолжение трендов 2017 года, когда после затяжного падения началось постепенное восстановление более-менее устойчивого спроса на рынке жилья.

Причины роста цен на жилье

По словам Владимира Давидовича, основной фактор, который повлиял на цены на жилье в 2017 году - резкое удешевление кредитов. В прошлом году порядка 60% покупок жилья в новостройках и 30% на вторичном рынке были осуществлены с использованием кредитных средств. Свою роль сыграл и рост зарплаты. За прошедший год он составил около 7-10%, и примерно на столько же выросла цена на квадратный метр жилья.

"Многолетний анализ данных рынка жилья показывает, что в Беларуси стоимость квадратного метра коррелирует с зарплатой в долларовом эквиваленте. Это связано как с покупательской способностью населения, так и с затратами девелоперских компаний. В строительстве жилья материалов, которые закупают за валюту, практически нет. Поэтому львиную долю затрат в составляет зарплата: в цементе - рабочим цементного завода, в производстве работ - строителям, в грузоперевозках - водителям. Особенно заметной доля зарплаты становится с учетом отчислений в ФСЗН", - рассказал Владимир Давидович.

Также нужно учитывать, что тон на белорусском рынке недвижимости задают крупные частные и государственные девелоперы с большими объемами строительства, а значит – с потребностью в больших объемах финансирования. Белорусские девелоперы практически не пользуются кредитными ресурсами, деньги на строительство они получают в основном у конечных потребителей. Это одна из причин, по которым застройщики не стремятся придержать квартиры, чтобы в нужный момент продать их подороже. Они работают так, чтобы постоянно обеспечивать необходимый объем продаж и не допускать возникновения дефицита средств, который остановит стройку и вынудит искать заемные деньги. Девелоперы ориентируются на приемлемую, но не очень большую рентабельность – у разных компаний она составляет от 10% до 30%. Возможно, мелкие девелоперы и хотели бы проводить более гибкую политику, чтобы получать более высокую рентабельность, но они вынуждены действовать по правилам, которые задают крупные игроки.

"Не так давно мы выявили еще одну закономерность: цены на жилье в Беларуси также коррелируют с производством ВВП на душу населения в долларах. Это не настолько точная корреляция, как с зарплатой, но все же она есть. Мы долго пытались понять, какое отношение это может иметь к экономическим реалиям, особенно в прошлые годы, когда ВВП рассчитывался не по количеству проданной, а по количеству произведенной продукции. И нашли только одно объяснение – оптимизм: если ВВП начал расти, по телевизору стали говорить, что все хорошо, это психологически влияет на поведение потребителей", - пояснил эксперт.

Цены на жилье будут медленно расти

По мнению Владимира Давидовича, некоторый рост цен на жилье в 2018 году может продолжиться в случае сохранения небольшого роста заработной платы и комфортной ставки по кредитам. Люди будут брать кредиты, если их стоимость не будет превышать 15% годовых. Это чисто психологический фактор: при ставке свыше 15% в год придется выплачивать в виде процентов почти пятую часть от основной суммы долга. Даже если в стране высокая инфляция, и номинальная зарплата растет, человеку страшно думать о таких суммах.

Еще один фактор, который в 2018 году может привести к росту стоимости квадратного метра – сокращение количества вводимых в эксплуатацию площадей. Спад на рынке жилья в 2015-2016 годах привел к уменьшению объемов строительства. Поэтому в текущем году и в Минске, и в Беларуси в целом будет введено в эксплуатацию даже меньшее количество новых площадей, чем в кризисном 2016 году. А сокращение предложения, как известно, неизменно приводит к некоторому росту цены.

"Если говорить о перспективе нескольких лет, то можно ожидать, что цена на квадратный метр жилья средних типовых потребительских качеств в Минске вырастет до 1400-1500 долларов. Это произойдет в случае, если зарплата продолжит расти и достигнет в столице 700-750 долларов в эквиваленте. В случае, если кредиты будут менее доступными, чем сегодня, при том же уровне зарплат стоимость квадратного метра будет несколько меньшей", - уверен Владимир Давидович.

Помимо экономических, на рынок жилья будут продолжать оказывать влияние демографические и социальные факторы. Сейчас на одного человека в Минске приходится 22.4 квадратных метров жилья. В Стокгольме этот показатель составляет 40 метров, и при таком уровне обеспеченности там уже практически ничего не строится: все потребности покрывает вторичный рынок. При нынешнем уровне жизни в Минске потребность в новых новостройках отпадет при наличии 27-28 квадратных метров жилой площади на человека. Такой уровень обеспеченности жильем может быть достигнут через 6-7 лет в случае, если не будет принято решение о сносе устаревшего жилого фонда, как это недавно произошло в Москве.

www.pro-n.by

Есть вопросы?

Офис компанииЗвоните прямо сейчас!+375 (17) 323-15-46